经济复苏两大齿轮已经开始转动

　　当前楼市周期呈“L”线走势，不仅困境未决，依然在低谷期，而且购买力与预期双向走弱，短期销售仍有压力，主要体现在：

　　1、结构性分化与下滑非常明显，一二线好于三四线具有更强弹性，新房好于二手房，央国企好于民营企，但是整体销售却是大幅下跌；

　　2、10月房企销售额同比-33% ，需求端表现仍然低，其中，购买力和购买意愿是短期关键，后续有待政策修复；

　　3、房价下跌的城市数量上升，很多跌回2016或2018年水平，而且实际下跌占比或将更高；

　　4、房企出险增加+投资下降，供给端已处过度出清状态，占比达38%，让客户信心与预期持续悲观；

　　5、目前改善型需求成为主导，但是很多是“卖旧买新”，刚需型需求暂时被压制，要么持币观望，要么转投保障房。

　　综合来看，在宏观经济走弱背景下，失业率上行、收入增速放缓、居民杠杆率高位，综合推动居 民短期购买力和购买意愿双双走弱，这将导致房地产市场持续下行，并在持续政策放松之后仍不见好转，从而呈现了过去2年多市场量价的大幅下降，预计2023年住宅销量同比下跌5%左右。

　　一是未来人民币资产的回暖，将沿着“先汇率，再股市、债市，再楼市”的线路图演进，这个月人民币汇率已经暴涨2000点；

　　二是楼市风险或已解除，明年会触底回升，将沿着“降准降利率、降价降首付、取消限购”的线%的降准空间，至少有两次降准降息，大概率10BP（基点），大致在2024年下半年就会看到市场触底，最晚不会超过2025年必将触底，之后地产业也将回归适合它的正常市场轨道，而且周期之下，经济终有回暖的一天，救市也终有回暖的一天。